دانلود مقاله تعهدات مستأجر در اماکن تجاری و مسکونی

اجاره یکی از مهمترین عقود عین است.

امروزه رابطه بین مالک و مستأجر تنها یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی در آن هدف اصلی باشد.

دو گروه مؤجر و مستأجر همچون دو طبقه اجتماعی ممتاز در برابر هم قرار گرفته‌اند و تنظیم روابط آنان چندان اهمیت یافته است که دولت خود ناگزیر از دخالت در آن می‌بیند و ناچار است که روز به روز بر میانجیگری خود بیفزاید و گاه نیز نقش رهبر و مدیر را ایفا کند.

در حقوق کنونی عقد اجاره بویژه در مورد حل کسب و پیشه از حیث امری شدن قواعد حاکم بر آن و بی‌اثر بودن حاکمیت اراده در بسیاری موارد بصورت سازمان حقوقی مستقل درآمده است.

سازمانی که بوسیله قوانین اداره می‌شود قالب آماده‌ای که مالک و مستأجر فقط می‌توانند به تراضی خود را درون آن جای دهد بی‌آنکه بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند برای مثال در قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 مؤجر از طرف قانونگذار ملزم به تجدید اجاره می‌شود و بی‌آنکه خود بخواهد طرف عقدی قرار می‌گیرد که وضع پیشین بر او تحمیل کرده است.

پس از سپری شدن مدت اجاره رابطه قانونی بین او و مستأجر قطع نمی‌شود.

مستأجر می‌تواند تا وقتی که با حسن نیت مورد اجاره را در تصرف دارد و اجاره را می‌پردازد رابطه گذشته را ادامه دهد طرفین می‌توانند به استناد ترقی یا تنازل هزینه زندگی از دادگاه درخواست تعدیل اجاره را کنند.

بطور خلاصه در این عقد هیچ چیز طبیعی و تابع حاکمیت اراده به نظر نمی‌رسد.

فصل اول
بررسی کل تعهدات مستأجر و وجوه اشتراک آن در اماکن تجاری و مسکونی
قانون مدنی در ماده 490 تکالیفی را بطور کلی برای مستأجر برشمرده است.

مطابق این ماده «مستأجر اولاً باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تفریط نکند، ثانیاً‌ عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.

ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً‌ بپردازد» این تعهدات علی‌الاصول در تمامی عقود اجاره چه جهت مسکونی، چه جهت تجاری وجود دارد.

علاوه بر این تعهدات دیگری نیز از قبیل تخلیه عین مستأجره و یا پرداخت سرقفلی در بدو انعقاد عقد اجاره در مواد دیگری از قانون مدنی و قوانین موجر و مستأجر ذکر شده که ما آنها را به علت برخی اختلافات بین اماکن مسکونی و تجاری در فصل دیگر بررسی می‌کنیم بنابراین در این فصل به سه تعهد عمده مستأجر یعنی تادیه مال‌الاجاره، عدم تعدی و تفریط و استعمال عین مستأجره برای مصرف مقرر شده در عقد می‌پردازیم.
گفتار اول: تعریف موضوع و بیان مفاهیم آن
اولین اصطلاح واژه تعهد می‌باشد که در تعریف آن گفته شده است: «الف- عبارت است از یک رابطه حقوقی که به موجب آن شخص یا اشخاص معین نظر به اقتضا عقد یا شبه عقد یا جرم و شبه جرم یا به حکم قانون ملزم به دادن چیزی یا مکلف به فعل یا ترک فعل معین به نفع شخص یا اشخاص معین شود.

ب- حق ذمی را نسبت به کسی که حق علیه اوست تعهد گویند در همین معنی دین و التزام نیز استعمال شده است.

ج- عمل بر ذمه گرفتن حتی به نفع غیر در فقه اسلام به جای تعهد غالباً‌ لفظ «شرط» (خواه ضمن عقد باشد که آنرا شرط ضمن عقد گویند و خواه ضمن عقد نباشد که آنرا شرط بنایی و شرط ابتدایی به حسب اختلاف موارد گفته‌اند) بکار رفته است.

لفظ التزام را نیز به همین معنی به کار برده‌اند.

در یک قرن اخیر لفظ تعهد را در همین معنی به کار می‌برند که ظاهراً‌ از کتب عربی قرن اخیر استفاده کرده‌اند.

بحث تعهدات فقه در دو مورد جمع شده است
اولین اصطلاح واژه تعهد می‌باشد که در تعریف آن گفته شده است: «الف- عبارت است از یک رابطه حقوقی که به موجب آن شخص یا اشخاص معین نظر به اقتضا عقد یا شبه عقد یا جرم و شبه جرم یا به حکم قانون ملزم به دادن چیزی یا مکلف به فعل یا ترک فعل معین به نفع شخص یا اشخاص معین شود.

ج- عمل بر ذمه گرفتن حتی به نفع غیر در فقه اسلام به جای تعهد غالباً‌ لفظ «شرط» (خواه ضمن عقد باشد که آنرا شرط ضمن عقد گویند و خواه ضمن عقد نباشد که آنرا شرط بنایی و شرط ابتدایی به حسب اختلاف موارد گفته‌اند) بکار رفته است.

بحث تعهدات فقه در دو مورد جمع شده است یکی در شرط ضمن عقد و دیگری در عقد صلح و تا اندازه‌ای در عقد بیع.» اصطلاح دیگری که معنای قریب به این مفهوم دارد واژه تکلیف می‌‌باشد که در خصوص معنای آن گفته شده «فقه اوامر و نواهی قانون را گویند که در عبارت دیگر آنها را الزامات قانونی می‌نامند.» ایجاد تکلیف را جزء ذات و جوهر هر تعهد دانسته‌اند که چنین مفهومی با اختیار قابل جمع نمی‌باشد چرا که شخصی که در انجام کاری آزاد است نمی‌توان او را متعهد پنداشت.

در برابر هر حقی تکلیفی معین شده است.

گاهی اوقات این تکلیف ناظر به اجرای موضوع حق است و شخص باید کاری را که صاحب حق می‌خواهد انجام دهد.

هرگاه کاری که باید انجام دهد مربوط به امور مالی باشد او را مدیون یا متعهد یا ملتزم می‌نامند.

بنابراین اگر شخص حق داشته باشد که از دیگری مقداری پول یا انتقال زمین یا ساختن بنایی را بخواهد کسی که این تکلیف بر اوست متعهد است.

در کتب لغت نیز از واژه تعهد با معانی به گردن گرفتن کاری به عهده گرفتن، عهد بستن، پیمان بستن یاد شده است.

بین اصطلاح تعهد و عقد نیز مشابهاتی وجود دارد و حتی قانون مدنی این دو مفهوم را به جای یکدیگر به کار برده است.

ولی نکته مهم این است که «عقد اخص از تعهد است.

هر عقدی تعهد است اما هر تعهدی عقد نیست، مانند الف- تعهد ناشی از ایفاع مانند اخذ به شفعه، ایفاع است.

در فقه امامیه این حدیث دیده می‌شود (العقد العهد) عقد تعهد است.

نظریه کلی تعهدات در عقد از همین حدیث ناشی شده است و فقه امامی سخت به آن پایبند است.» بررسی تعهدات مستأجر در عقد اجاره به نحوی بررسی حقوق مؤجر می‌باشد و همانگونه که گفته شد «از تکالیف متوجه به کسی هم می‌توان به حقوق دیگری یا دیگران پی برد چراکه تکلیف لازم خاص و ناشی از حقوق خاص می‌باشد بنابراین بین حقوق و تکالیف ملازمه وجود دارد.

منظور از تعهدات مستأجر نیز مجموعه تکالیفی است که در عقد اجاره بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد که تمامی این تعهدات جنبه قراردادی دارند و نتیجه تراضی طرفین برای ایجاد التزام می‌باشند خواه بدین اعتبار که اراده طرفین عقد آنها را آفریده است یا به این جهت که قانون بر توافق اشخاص چنین اثری را بار می‌کند به عنوان مثال تعهد به پرداخت اجاره‌بها که قانوناً‌ در هر عقد اجاره‌ای بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد و تعهد به عدم انتقال منافع اماکن مسکونی که اصل بر خلاف آن محتاج به تصریح در عقد می‌باشد.

هر دو تعهدی قراردادی می‌باشند.

از سوی دیگر این تعهدات علاوه بر اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی را نیز ملتزم می‌نماید چرا که وفق م 558 قانون تجارت اشخاص حقوقی نیز می‌توانند دارای کلیه حقوق و تکالیف اشخاص حقیقی شوند مگر حقوق و تکالیفی که بالطبیعه مخصوص انسان است.

اماکن تجاری نیز محلهایی هستند که شخص تاجر در آن به کسب و کار می‌پردازد.

ماده 1 قانون تجارت در تعریف تاجر می‌گوید: تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار دهد.

البته با این تعریف نمی‌توان مرز مشخصی را بین اماکن تجاری و غیرتجاری ترسیم نمود و بدین جهت همیشه اختلافات بسیاری در زمینه بعضی از مشاغل خاص از قبیل وکالت، سردفتری وجود داشته است.

گفتار دوم: خصایص تعهدات در عقد اجاره م 466 قانون مدنی در تعریف عقد اجاره مقرر می‌دارد «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک عین منافع مستأجره می‌شود اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.

صاحبنظرانتعریف مذکور را دارای ایراداتی دانسته‌اند و ازجمله اینکه به معوض بودن عقد اجاره اشاره‌ای نشده است و همچنین به موقت بودن آن.

در رد ایرادات مذکور گفته شده: «واضعین قانون در اغلب موضوعات معاملات همین رویه را در پی گرفته‌اند و تعریفاتی که برای معاملات شده معرفی در مقام بیان حد تام و ذکر حقیقت آنها بطوریکه جامع و مانع باشد نبوده و فقط در صدر بوده‌اند.

اولین خصیصه مهم تعهد موجود در عقد اجاره استمرار آن است.

در تعریف تعهد مستمر گفته شده است: «تعهدی است که عامل زمان از عناصر سازنده آن است مانند تعهد ناشی از اجاره و عقد بیمه و نکاح، در برابر تعهد آنی به کار می‌رود.

تعهدات مستمر آثار مخصوص دارند که درخصوص هر عقد مستمر جداگانه باید مورد بررسی قرار گیرد.» در خصوص وجوه اختلاف تعهدات مستمر و آنی مواردی به شرح ذیل برشمرده شده است: «الف- اگر در تعهد مستمر متعلق موضوع تعهد، عیب پیدا کند و این عیب بعد از قبض مال مورد تعهد پدید آید برای متعهدله، خیار عیب پیدا می‌شود (ماده 478 و 480 ق.م).

اما در مورد تعهد آنی (مانند بیع) موقعی عیب، باعث خیار عیب است که قبل از تعهد یا دست‌کم قبل از قبض مورد تعهد، حادث شود.

اگر عیب، پس از قبض حادث شود، موجب خیار نیست.

ب- اگر در تعهد مستمر، عیبی که در متعلق موضوع تعهد، پدید آمده طوری باشد که آنرا از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب میسر نشود تعهد، از تاریخ بروز این عیب منحل می‌شود (ماده 481 ق.م).

ج- تلف متعلق موضوع تعهد در اثناء مدت عقد مستمر (مانند اجاره) موجب انحلال عقد اجاره می‌شود و این نیز یکی از خصایص تعهد مستمر می‌باشد.

(ماده 483 و 496 ق.م).

د- هرگاه قسمتی از مورد تعهد مستمر تلف شود به ملاک ماده 483 ق.م متعهدله، نسبت به بقیه، خیار فسخ دارد.

این همان خیار تبعض صفقه است.

نیز متعهدله ممکن است تقلیل نسبی عوض را بخواهد این قاعده، در اجاره گفته شده است ولی در تعهدات مستمر، علی‌الاصول قابل اجرا می‌باشد.» دومین خصیصه تعهدات عقد اجاره لازم بودن آن است در تعریف تعهد لازم گفته شده است: «تعهدی است که نمی‌تواند آنرا از بین ببرد مگر اینکه به یکی از چهار چیز 1- خیار، 2- اقاله، 3- حق رجوع، 4- حکم خاص قانون، تعهد لازم بودن مشمول ماده 954 ق.م نیست.

سومین خصیصه تعهدات ناشی از عقد اجاره موقتی بودن آن است بدین معنی که شرط دوام در عقد اجاره مبطل عقد است چراکه به موجب ماده 468 قانون مدنی «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» اجاره دائم تا زمان بقای عین مستأجره تداوم می‌یابد و چون این زمان مشخص نیست لذا اجاره باطل خواهد بود.

«از تبصره یک ماده 1 قانون جدید مستأجر و مالک (قانون مصوب 1339) که تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره را حاکی از تشکیل عقد اجاره دانسته است.

چنین استنباط می‌شود که برخلاف صراحت ماده 468 قانون مدنی در صورتی که اجاره مشمول قانون جدید مالک و مستأجر باشد عدم تعیین مدت مبطل اجاره نخواهد بود.

چراکه به موجب ماده 26 این قانون و هم به مناسبت تأخر این قانون نسبت به قانون مدنی، تبصره 1 قانون جدید مالک و مستأجر (که در آن تعیین مدت شرط صحت اجاره نیست) در قلمرو خود ماده 468 قانون مدنی (که در آن عدم تعیین مدت مبطل اجاره است) را نسخ می‌کند.

البته این نسخ محدود به عدم تعیین مدت بوده و شرط دوام حتی در عقد اجاره‌ایکه مشمول قانون جدید مالک و مستأجر باشد مبطل عقد خواهد بود.» نظر فوق‌الذکر در خصوص قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز صادق است چراکه ماده یک این قانون هم، تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره را مشمول مقررات این قانون دانسته است.

چهارمین خصیصه، معوض بودن تعهدات در عقد اجاره می‌باشد، تعهد معوض هر تعهدی است که متقابلاً‌ طرف هم در عوض آن، تعهدی کرده باشد، مانند عقد بیمه و بیع و اجاره خدمات.

لذا در اجاره وجود عوض، مانند منافع مورد تملیک، از عناصر اصلی عقد اجاره است و به همین جهت عدم تعیین اجاره‌بها، یا توافق درباره بی‌عوض بودن اجاره، عقد را باطل می‌کند، به بیان دیگر، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی‌توان این وصف را از اجاره گرفت.

پنجمین خصوصیت عقد اجاره رضایی بودن آن است.

تعهد رضایی تعهدی است که: اولاً، ناشی از قصد نتیجه است یعنی بوسیله عقد یا ایقاع حاصل می‌شود، ثانیاً، برای وجود آن تشریفاتی مخصوص لازم نیست نقطه