دانلود مقاله وضعیت حقوقی معاملات معارض با قرار داد تعهد به فروش عین معین

« وضعیت حقوقی معاملات معارض با قرار داد  تعهد به فروش عین معین »

« حسین اعظمی : دانشجوی کار شناسی ارشد حقوق خصوصی ، دانشگاه شهید بهشتی :

چکیده :

تعهد به انتقال مالکیت ، که امروزه بیشتر در قالب قولنامه مشاهده می شود ، یکی از قرار داد هایی  است ، که علی رغم اختلاف نظر راجع به نفوذ و لزوم آن  در فقه در حقوق موضوعه به عنوان یک قرار داد نا مه معین پذیرفته شده  است ، لذا باید ابعاد مختلف آن مورد بررسی قرار  گیرد ، ازجمله مواردی که از لحاظ آماری هم پرونده های زیادی را در محاکم کشور بخود اختصاص داده ، مبحث معاملات معارض با این

قرار داد و وضعیت حقوقی آنها ست .

درخصوص صحت یا بطان یا عدم نفوذ و ....

این معاملات اختلاف نظرهای قابل توجهی وجود دارد ، بررسی نظرهای مختلف در نظامهای حقوقی دیگر کشورها و آرا حقوق دانان و فقهای امامیه ، مجموعا ٌ پنج نظریه را نمایان می سازد که در این نوشتار برآییم تا بررسی تحلیلی نظرات مذکور  به ارزیابی آنها بپردازیم  نتیجه این بحث ارائه راه حلی است که هم جانب رعایت نظم و ثبات معاملاتی را در نظر گرفته و هم با مبانی پذیرفته شده و در سیستم حقوقی ایران می تواند در راستای  اعمال ماده 3 ق .

آ .

د.

م.

و اصول 166 و 167 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در پرونده ها ی مربوط مورد استفاده قرار گیرد .

قاعده لزوم – حق عینی – تحلیل اراده طرفین .

طرح بحث :

در روابط اجتماعی و اقتصادی ، انجام معاملات یکی از ضروریات زندگی محسوب می شود و از آغاز زندگی مدنی بشر ، داد و ستد یکی از طرق عمده رفع نیاز های بشری بوده است در آن اثتا خرید و فروش علاوه بر رفع نیازهای شخصی ، جنبی تجاری به خود گرفت و یکی از طرق عمده تحصیل سود گردید .

از نقطه نظر تجاری ، آنچه اهمیت اصلی و اساسی دارد ، بدست آوردن سود است و موضوع معامله فی نفسه دارای مطلوبیت نیست با این حا ل ممکنست متعاملین قصد

معامله عین معینی را داشته با شند و در واقع موضوع معین معامله برایشان مطلوبیت

داشته باشد ، در چنین وضعی ممکنست طرفین مستقیماٌ عقد ناقل ملکیت را منعقد کنند تا خریدار مالک عین و فروشنده مالک شمن گردد .

ولی اگر طرفین به هر دلیلی نخواهند یا نتوانستند مستقیماٌ عقد مذکور را منعقد کنند ، مثلا ٌ مالکی می خواهد آپارتمانش را بفروشد ولی به جهت انیکه کارهای مقدماتی انتفال از جمله عوارض شهرداری و مفاصا حساب دارایی را نپرداخته و مشتری نیز ثمن معامله را تهیه نکرده است در اینصورت قبل از انجام معامله نهایی با خریدار قرار دارد ی را منعقد می کند که براساس مالک متعهد می شود ظرف مدت معینی آن آپارتمان را به شخص طرف قرار داد بفروشد و خریدار نیز ملزم به خرید آن می گردد .

بطورکلی چنین متهدی ممکنست به یکی از صور ذیل محقق گردد :

الف ) تعهد  متقابل بیع : که در این تعهد فروشنده منتعهد می گردد ،مال خود را در مدت معینی به طرف قرار داد بفروشد و طرف دیگر نیز متعهد به خرید آن می شود که در لسان عرف این حالت به « قولنامه » شهرت یا فته است .

ب» وعده بیع ( تعهد یک طرفه بیع ) که در این قرار داد فقط برای یکی از طرفین که معمولاٌ فروشنده است ایجاد تعهد می شود که مفاد آن به یکی از صور ذیل است :

1)

2)

ج) فروشنده تعهد می کند که اگر بخواهد مالش را بفروشد ، طرف معامله را برتری دهد و به او بفروشد ( الوعد ب التفضیل )

ممکنست هر یک از طرفین چنین قرار دادی به تعهد خود عمل نکنند و از اجرای تعهدات خود سرباز زنند ، در این مقاله درصد  تبین ضمانت اجرای تمام تعهدات  ممکنه در چنین قرار دادهایی فتسیم  بلکه صرفاٌ به بررسی ضمانت  اجرای تخلف بایع می پردازیم .

عدم  اجرای  تعهد توسط بایع  ممکنست به یکی از دلایل ذیل باشد :

اول ) ممکنست با وجود اینکه مورد معامله هنوز در ملکیت متعهد است ولی از انجام

تعهد خود مبنی بر انتقال آن به طرف معامله ( متعهد له )  سرباز زند که در اینصورت طبق عمومات متعهد له می تواند اجبار و الزام متعهد را به انجام تعهد از دادگاه  صالح تقاضا نماید .

دوم ) ممکنست مورد معامله به واسطه یک عمل مادی از ملکیت متعهد خارج گردد و مثلاٌ در اثر حادثه ای  تلف  گردد یا فردی موجبات اتلاف آنرا فراهم آورد .

در این حالت ، انجام  تعهد  موضوعاٌ  منتفی  است  هر چند در حالت اتلاف می تواند بحث جبران خسارت  مطرح گردد .

در این حالت ، انجام تعهد موضوعاٌ منتفی است هر چند در حالت اتلاف می تواند بحث جبران خسارت مطرح گردد .

سوم ) ممکنست مورد معامله به واسطه یک عمل حقوقی از ملکیت متعهد خارج گردد و یعنی متعهد در مال مورد معامله تصرفات اعتباری ( حقوقی ) نماید که معارض و منافی با تعهد قبلی او باشد ، خواه این تصرف عقد باشد یا اقاع و خوا ه لازم با شد یا جایز ، مثلاٌ مالی که تعهد به فروش آن به حسن را نموده بود به حسین بفروشد و یا آنرا وقف نماید یا رهن و شرکت بگذارد .

آنچه در این نوشتار بحث شده است ، بررسی وضعیت حقوقی – صحت بطان ......

تصرفات اعتباری متعهد در مورد معامله است .نگهدارنده در این مقاله می کوشد تا با توجه به منافع حقوقی و بررسی اندیشه حقوقدانان و فقها و نیز مطالعه موضع سایر نظام ها حقوقی ، محورهای استدلایی را که در موضوع مطروله مورد بحث و اضها نظر قرار گرفته اند را کرد آورده و مورد بررسی قرار دهد ، این مختصر شامل پنج مبحث است که در هر کدام به بررسی یکی از نظریات مطرح در این زمینه می پردازیم که اجمالاٌ به شرح ذیل است : مبحث دوم :نظریه مبتنی بربررسی قاعده لاضرر و سوء استفاده از حق : مبحث سوم ) تحلیل اراده طرفین مبحث چهارم ) نظریه مبنی برتوقیف حق ناشی از قرارداد متعهد به فروش مبحث پنجم ) تحلیل قاعده لزوم مبحث اول : نظریه جبران خسارت در مورد تخلف از اجرا و ایفاء تعهد ، را جع به قرار داد تعهد به فروش عین معین ، برخی ازحقوقدانان ( کا توزیان – 2536 – 58 ) و نیز فقها ( محقق اصفهانی 1418 – 5/200 ) عقیده دارند : اگر متعهد از انجام تعهد خود مبنی بر انتقال ملکیت مورد معامله به متعهد له سرباز زند و ملک مذکور را به شخص دیگری منتقل نماید ، معامله ثانوی صحیح خواهد بود ، چرا که معامله دوم ، از طرف مالک عین و در زمان ملکیت او نسبت به آن واقع شده لذا هیچ مبنایی برای ( مجال آن وجود ندارد و بخاطر نماید در صورتی که خسارتی وارد شده باشد طبق قواعد مسیولیت مدنی می تواند آنرا مطالبه نماید .

هر چند دکتر کاتوزیان در تألیفات بعدی خود از این نظر عدول کرده اند ( عقود معین دوره قهرماتی 1382-1/26 به بعد – قواعد عمومی قرار داد ها – 1380-1/389/390 ) ولی به نظر می رسد این نظر در فقه اما تید و حقوق خارجی ونیز رویه قضایی هم طرفدارانی دارد : 1 0 امام خمینی ( ره ) در کتاب البیع ( خمینی - 1410 ه ق – 5/233 ) در خصوص شرطی که بواسطه خروج عین از ملکیت مشروط علیه بوسیله یکی از عقود ناقله متعد شده است بیان می دارند : ( دلیل لزوم و فای به شرط ؛صرفاٌ به خود شرط بر می گردد و عقلایی نیست که این امر به مصداق دیگری از جمله بیع و وقف و .....تسری یا بد ، حرف عدم انجام شده تخلف از وجوب تکلیفی است لذا نمی تواند ضمانت اجرای وضعی داشته باشد ) پس طبق نظرایشان اگر مشروط علیه از انجام شرط خودداری کند ، صرف نظر از انجام فعل حرام فقط به پرداخت بدل تعهد ملزم خواهد بود .

صاحب منهاج الفقاهد ( خویی – 1378 ه – 7/367 ) نیز در این خصوص قائل به صحت عقد دوم شده اند و مشروط له را فقط مستحق دریافت بدل دانسته اند برخی دیگر از فقها نیز همین نظر را در تألیفات خودشان اتخاذ کرده اند ( نجفی- 1368 – 22/356 ) .

در حقوق خارجی نیز طرفداران زیاد دارد ، در حقوق فرانسه نویسندکان بزرگی قائل بر جبران خسارت صرف هستند و ابطال معامله دوم را موجه نمی دانند ( مازو – 3 رش 796 .

پلانیول و ریپر – ارش 119 به نقل ازکاتوزیان – 2536- 57 ) در حقوق مصر، دکتر سنهوری به این نظر متمایل شده اند که اکر متعهد در مورد تعهد دخل و تصرفی می کند این تصرف در حق متعهد به تسری نمی کند و وی فقط می تواند به بدل رجوع کند ( الینهوری – بی تا – 4/63 ) البته حقوقدانان مصری فرضی را که در آن انتقال گیرنده دوم از حق متعهد له اطلاع و آگاهی داشته و با سومانیت اقدام به تصرف در مال مذکور نماید و یا در حالتی که متعهد له بتواند تبانی مالک و انتقال گیرنده را در خصوص اضرار به حق خود اثبات نماید وی را مستحق می دانند که دعوی بطان معامله دوم را افامه نماید ( النهوری – بی تا – 2 /ش 5885 ) هر چند این نظر نیز بین حقوقدانان مصری مورد اتفاق نیست و برخی فقط حق متعهدله را در رجوع به بدل و جبران خسارت عدم انجام تهعد محدود می کنند و حکم به عدم نفوذ معامله دوم را ناشی از اختلاف بین نظام مسئولیت مدنی و مسئولیت قرار دادی می دانند اجمیل الژقادی – به نقل از همان – 4/64 ) در حقوق انگلستان ، انتقال مال معینی که تعهد به فروش آن شده است به شخص دیگری به غیر از متعهد له یکی از موارد نقض قرار داد قلمداد شده است 1 (TRei el – 1997 – 639 ) .و حتی امکان برگشت دوباره ملکیت به مالک اولیه بصورتی که امکان اجرای تعهد فراهم گرد ، مانع از تحقق نقض قرار داد و لزوم جبران خسارت دانسته نشده است .

درپرنده DMNIUmdentreprises vsuther land دادکاه این ادعا را که مالک ممکنست با نسخ قرارداد و برگشتن مورد تعهد به مالکیتش بتواند قرار داد را اجرا کند نپذیرفت حق خواهان به دریافت خسارت را به رسمیت شناخت .

درحقوق کامن لا ضمانت اجراهایی که برای نقض قرار داد در نظرگرفته شده است بیشتر ناظر به حالتی است که فرد زیاد ندیده در وضعیتی قرا گیرد که در فرض اجرای قرار داد در آن وضعیت قرار می گرفت که شامل منافع مورد انتظار2 نیز می گردد این موضوع در پرونده robinsinvHar man1848 مور لحوق حکم قرار گرفته است ( Anne-Ruff200E-167) لذا قاعده اصلی در حقوق انگلستان هب جبران خسارت است و ایفای عین تعهد فقط در موارد خاصی و بنا به صلاحدید دادگاه تجویز شده است و چون ایافی عین تعهد به عنوان یک راه حل مبتنی بر انصاف می باشد (KOFF man-2004-623) ) و در موارد خاصی اجرا می گردد .لذا به زحمت می توان در خصوص موضوع بحث حاضر در حقوق انگلیس به غیر از راه حل جبران خسارت ، را هکار دیگری پیدا کرد .

رویه قضایی بیشتر نسبت به موضوعات و فروعی دیده می شود که در عرف معاملاتی متداول و مرسوم است .

در عرف معمولاٌ برای عدم انجام معامله در موعد معین مبلغی به عنوان وجه التزام معین می گردد تا طرف متخلف آنرا بپردازد ، وجه التزام مذکور بنا به تصریح ماده 230 قانون مدنی ( .......مبلغی است که به عنوان خسارت عدم انجام تعهد 1000 پرداخت می گردد .

در تحلیل و بررسی رابطه بین شرط و جه التزام و اجرای اصلی تعهد ردیه قضایی مشقت است : برخی از می کم عقیده دارند : با درج مبلغی به عنوان وجه التزام در قرار داد ؛ ضمانت اجرای عدم انجام متعهد ، مطالبه وجه مذکور است نه در خواست الزام طرف به انجام مورد تعهد ( پرونده شماره 36/937 ) شعبه ها دادگاه بخش عقران – به نگل ازکاتوزیان 10 -68 نظریه داد