دانلود مقاله مستند سازی تجربیات کارمندان برای ارتقاء به رتبه شغل عالی

مقدمه : این مجموعه با توجه به تجربیات و اقداماتی که در طول 24 سال خدمت نگارنده با آن مواجه بوده ، گرد آوری شده تا خوانندگان محترم و بویژه همکاران منابع طبیعی با بهره گیری از آن به ظرافت های قانونی و پیچیدگی های اجرایی در بخش ممیزی اراضی واقف شده و این تجربیات را در ارتباط با حل معضلات و ابهامات عملکردی بصورت تحلیلی بکار گیرند .

کل سابقه خدمت نگارنده دراداره کل منابع طبیعی وآبخیزداری استان خراسان رضوی بوده که همچنان ادامه دارد .

این مجموعه با توجه تجربیات و اقداماتی که در طول خدمتم با آن مواجه بوده ام ، بستر سازی و گرد آوری شده و امید است تا خوانندگان محترم و بویژه همکاران منابع طبیعی از آن بهره گیرند ..

نظر به اینکه بیشترین سابقه خدمتی بنده در اداره ممیز ی اراضی سپری شده , بخش ممیزی اراضی نسبت به سایر بخشها از محتوی و غنای بیشتری برخوردار میباشد و در این بخش سعی شده تا مخاطبین گرامی در جریان اهداف ، وظایف و سیاستهای اجرائی ممیزی اراضی قرار گیرند .

منابع انسانی همچون نیروی کار مجرب، مدیران فوق‌العاده متخصص، فقدان استعداد‌هایی با توانایی‌های بالا و خطاهای گذشته در خصوص عدم پرورش مدیر از جمله مسائل رایجی هستند که ممکن است برنامه‌ریزی استراتژیک را تحت تأثیر قرار می‌دهند.

تمرکز بر برنامه‌ریزی تأمین نیروی انسانی، تخصیص، پرورش، تجهیز و استفاده از فرصت‌ها است، به منظور داشتن کارکنان مناسب در آینده تا بدین‌وسیله برنامه‌ریزی منابع انسانی مستقیماٌٌ با اهداف سازمانی مرتبط شود .

فهرست سوابق خدمتی : 1- اداره منابع طبیعی شهرستان مشهد، دبیرخانه کمیسیون ماده واحده- ممیزی اراضی از سال 1370 – 1377 2-اداره منابع طبیعی شهرستان سرخس- رئیس اداره از سال 1377 الی 1381 3-اداره کل منابع طبیعی استان خراسان رضوی- اداره ممیزی اراضی- کارشناس ارشد ممیزی- کارشناس معین شهرستان های استان خراسان در خصوص تفکیک انفال- کمیسیون ماده واحده- اجرای ماده 2- رفع موانع و مشکلات کارشناسان شهرستان از سال 1381 الی1389 با طرح تفکیک انفال از مستثنیات آشنا شویم سازمان جنگلها ، مراتع وآبخیزداری کشور از همان ابتدای شکل گیری ، با بهره گیری از ماهیت حاکمیتی خویش ، قانون را بستر حرکت خود قرار داده است .

در سال 1341 با تصویب قانون ملی شدن جنگلهای کشور ، این امکان بالقوه بوجود آمد تا دولت بتواند با استفاده از این اهرم قوی به سامان بخشیدن به مواهب خدادادی منابع طبیعی بپردازد و پس از استقرار نظام مقدس جمهوری اسلامی و با تصویب اصل 45 قانون اساسی (1) که مبتنی بر پایه آیه کریمه انفال (2) میباشد ، متخصصین دلسوز ومتعهد به منافع کشور با کمک قوای حکومتی در غنا بخشیدن و تثبیت حاکمیت و مالکیت نظام بر انفال عمومی قدمهای بلندی برداشتند .

انفال جمع نفل به معنی بخشش است و به طور کلی هر عمل خوب و نیکی که با رغبت و به طور کلی مستحب انجام گیرد و هر چیز اضافه و مازاد بر اصل باشد را نفل می گویند.

وبه همین سبب است عبادت مستحبی بندگان خدا را نافله می نامندو به طور کلی انفال عبارت است از اموالی که مالک خاصی نداشته باشد و در مالکیت مردم نباشد مانند قلل کوهها ،بستردره ها ،دریاها،جنگلها،مراتع و غنائم جنگی همه اینها را انفال می نامند.از نظر حقوقی انفال اموالی است که به موجب قانون متعلق به شخص اول اسلام پیامبر ((ص)) یا امام معصوم و حکومت اسلامی می باشد،این اموال مانند جنگلها و مراتع ،نیزارهای طبیعی ،دریاها،اقیانوسها و رودهای طبیعی که ملک اشخاص شناخته نشده است همه این اراضی و زمین ها که مشمول تعریف انفال می شوند در اختیار حکومت اسلامی است که با نظرو قوانین حکومت اسلامی از آنها بهره برداری می شود.در اصل 45قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران آمده است انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمینهای موات یا رها شده،معادن،دریاها،دریاچه ها،رودخانه ها وسایرآبهای عمومی،کوهها،دره ها،جنگلها،نیزارها،بیشه های طبیعی ،مراتعی که حریم نیست،ارث بدون وارث و اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه از آنها استفاده شود.تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین می کند.

حال که تعریف لغوی و حقوقی انفال را دانستیم به طرح تفکیک انفال، نحوه اجرای قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع و کیفیت اجرای طرح می پردازیم.در این طرح ابتدا سوابق ثبتی رقبات و پلاک ها از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می گردد،سپس کارشناسان خبره و اهل فن منابع طبیعی با حضور در عرصه های منابع طبیعی ملی و مستثنیات به وسیله انجام عملیات صحرایی نقشه برداری و برداشت عوارض طبیعی و تپه ها،جاده ها ،آبشورهاوعوارض ایجاد شده مثل مستحدثات و ساختمان ها برداشت شده و سپس حدود اراضی کشاورزی و باغات و اراضی آیش را از حدودمراتع مشخص می نماید البته لازم به ذکر است که محدوده پلاکها یا همان مرز روستا ها ، با استفاده از سوابق ثبتی و حدودات ثبتی برداشت و تبدیل به نقشه می شود اراضی ملی و مرتعی شامل زمین هایی می شود که از قدیم الایام به صورت مرتع بکر و دست نخورده باقی می ماند واز آن به عنوان چراگاه گوسفندان و دامداران استفاده می شده است و این مراتع اراضی هستند که در زمان تصویب قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع (27/10/1341)به صورت مرتع یا جنگل بوده و در آن زمان زیر کشت نبوده اند.

اهداف سازمانی طرح تفکیک انفال کدام است: آیه شریفه سوره انفال :یسئلونک عن الانفال قل الانفال لله و الرسول فاتقوالله واصلحوا ذات بینکم و اطیعوا الله و رسوله ان کنتم مؤمنین .

اصل 45قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمینهای موات یا رها شده معادن ، دریاها ، دریاچه ها ، رودخانه ها و سایر آبهای عمومی ، کوهها ، دره ها ، جنگلها ، نیزارها ، بیشه های طبیعی ، مراتعی که حریم نیست ، ارث بدون وارث و اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید تفضیل و ترتیب استفاده از هریک را قانون معین می کند .

3-یکی دیگر از مستندات قانون تفکیک انفال و یا به عبارت دیگر ممیزی اراضی ، ماده یک قانون ملی شدن جنگل ها ومراتع کشور است که در ماده قانونی مذکور آمده است از تاریخ تصویب این تصویب نامه قانونی عرصه و اعیانی کلیه جنگل ها و مراتع ،بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزءاموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ (27/10/1341)افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند.

4- ماده دو قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی کشور نیز اقدامات تشخیص منابع ملی و مستثنیات را منوط به رعایت تعاریف ذکر شده در قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع دانسته است،به موجب مواد قانونی ذکر شده تشخیص محدوده اراضی کشاورزی ،زراعت،باغات و بناها و مستحدثات اشخاص از اراضی ملی و مرتعی به عهده مأمور و کارشناس منابع طبیعی است که پس از اخذ سوابق ثبتی و حدودات ثبتی و اسامی مالکین و میزان اراضی کشاورزی و نسق زراعی اشخاص از اداره امور اراضی استعلام و متعاقباًنسبت به تهیه نقشه منابع ملی و مستثنیات قانونی وتنظیم برگ تشخیص و نشر آگهی از طریق روزنامه های کثیرالانتشار و هفته نامه های محلی اقدام و مراتب به اطلاع افراد و اشخاص ذینفع و مالکین پلاک می رسد که چنانچه به نظریه مأمورتشخیص اعتراض داشته باشند با ارائه مدارک مالکیت و مثبته به دبیرخانه هیأت تعیین تکلیف اراضی اختلاقی مراجعه و نسبت به تشکیل پرونده اقدام تا طبق مقررات قانونی ، هیأت مذکور نسبت به اعتراض واصله رسیدگی نماید.

تفکیک انفال چه ضرورتی دارد؟

با اجرای طرح تفکیک انفال مرز دائمی بین اراضی کشاورزی و باغات و مستحدثات روستایی و مراتع و چراگاه ها مشخص می شود و با مشخص شدن میزان و محل واقعی مستثنیات واراضی کشاورزی، بهره برداران و کشاورزان با برنامه ریزی بهتر و دقیقتر به فعالیتهای کشاورزی و دامداری می پردازند، اسناد اراضی کشاورزی راحت تر صادر می گردد و با تفکیک اراضی کشاورزی و اخذ سند مالکیت استفاده از تسهیلات بانکی جهت امور کشاورزی اعم از کاشت ،داشت و برداشت میسرتر می شود و با مشخص شدن حدود اراضی کشاورزی از غیر کشاورزی اختلافات حدود ثبتی پلاکها برطرف می شود و همچنین کشاورزان می توانند به یکپارچه نمودن اراضی خود اقدام نمایندو جهت اراضی ملی و مراتع سند بنام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی سازمان جنگل ها ،مراتع و آبخیزداری کشور صادر می شود و با اخذ سند مراتع می توان برای انجام طرح های مرتعداری ،آبخیزداری،آبخوانداری و جنگلداری و جنگلکاری و بیابان زدایی و سایر فعالیت ها و خدمات زیر بنایی و اساسی اقدام نمود و از تخریب مراتع و تجاوزات افراد سودجو جلوگیری می شود و در اجرای مواد 31 و 32 قانون واگذاری اراضی جهت توسعه امور دامداری وصنعتی و ایجاد قطب ها و نواحی صنعتی می توان استفاده کرد ودر اجرای طرح های کلان و ملی و درصورت نیاز عرصه های ملی جهت اجرای طرح در اختیار ارگان های ذیربط قرار می گیرد .

الف – اهداف اداره ممیزی اراضی تحقق بخشیدن به اهداف سازمان شامل ، حفظ ، احیاء ، توسعه وبهره برداری شناسایی و تشخیص و اعمال حاکمیت دولت بر عرصه های جنگلی ومرتعی و بیشه های طبیعی 3-ایجاد زمینه مناسب جهت جلوگیری از تخریب و تجاوزات به اراضی ملی 4- فراهم نمودن بستر فعالیت جهت جلب مشارکت و سرمایه گذاری در عرصه های منابع ملی 5- دستیابی به آمار دقیق مساحت منابع ملی و مستثنیات در سطح استان 6- رسیدگی به اعتراضات اشخاص در اراضی ملی ب- وظایف اساسی : * شناسایی عرصه های منابع ملی و مستثنیات قانونی شناسایی و تشخیص * تهیه و جمع آوری سوابق ثبتی و اصلاحات ارضی و سیاهه تخلفات عرصه های مورد تشخیص *تنظیم برگ تشخیص انتشار آگهی * بررسی سوابق تشخیص توسط کارشناس ممیزی اراضی و کمیته فنی ممیزی اداره کل استان و رفع نواقص احتمالی و تایید نهایی جهت انتشار آگهی در روزنامه های محلی وکثیر الانتشار و الصاق در محل *گواهی عدم اعتراض به آگهی های اعلان شده *گواهی عدم اعتراض به آگهی های اعلان شده تعیین تکلیف * رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تشخیص منابع ملی و اراضی اختلافی و اخذ آراء صادره و پیگیری تا حصول رای نهایی قطعیت قانونی اصلاح وبازنگری * اصلاح سوابق اجرائی و سنواتی بر اساس قوانین و ضوابط صدور سند * پیگیری و نظارت بر اجرای مواد 13و39 از طریق ادارات ثبت اسناد تفکیک منابع ملی شده از مستثنیات قانونی ودرخواست صدور سند ملی شده از مستثنیات قانونی ودرخواست صدور سند مالکیت منابع ملی بررسی و مطابقت اسناد صادره با سوابق اجرائی ممیزی اراضی وارسال آنها به اداره اقتصاد و دارائی آموزش *آموزش مجریان و کارشناسان اجرائی برگزاری گردهمائی های توجیهی وآموزشی تهیه و تدوین فیلم های مستند آموزشی ، مقالات ، نشریات و کتب مربوطه به شناخت وضعیت اجرائی ممیزی در بثمر رسیدن اهداف اساسی سازمان هدایت *مطالعه وتدوین برنامه های اجرائی تحقیق وتدوین دستورالعملها و ضوابط اجرائی وارائه راهکارها ی پیشرفته ونوین مکانیزه کردن آمار واطلاعات وپردازش آنها در واحدهای اجرایی و دفتر ستادی نظارت * نظارت مستمر به منظور اجرای صحیح طرح *بررسی سوابق اجرائی انجام یافته در شهرستانها و رفع نواقص و اشکالات روشهای انجام کار : مراحل اجرای طرح تفکیک انفال : طرح تفکیک انفال دارای 5 پروژه می باشد که به شرح مختصر هر یک می پردازیم : الف: تشخیص و شناسایی: در اجرای طرح تفکیک انفال ، اولین قدم، مرحله تشخیص و شناسایی است که در این مرحله کارشناس مربوطه با مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک ، سوابق ثبتی پلاک ، تحدید حدود ثبتی ،نقشه ثبتی، تعداد پلاک های فرعی و اسامی مالکین را از اداره ثبت اسناد اخذ می نماید و سپس با مراجعه به امور اراضی ، میزان اراضی (اصلاحات اراضی) سوابق اصلاحات اراضی، میزان نسق زراعی کشاورزان و میزان مساحت اراضی کشاورزی و باغات را از اداره امور اراضی می گیردو سپس به اتفاق مهندس نقشه بردار به محل وقوع پلاک مراجعه و تحقیقات محلی را از معتمدین و ریش سفیدان و بزرگان روستا در خصوص نحوه و میزان اراضی کشاورزی سئوال می نمایند و سپس سوابق و حدودات ثبتی را در محل و با کمک اهالی محل پیاده می نمایند و به استناد تبصره 3 ماده 2 قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع کشور مصوب (27/10/1341 ) عرصه و محاوط تأسیسات و خانه های روستایی و همچنین زمین های کشاورزی و باغات را از عرصه های ملی و جنگلی مشخص می نمایند که این اقدامات را تشخیص و شناسایی می نامند ونتیجه را در فرم های مشخصی صورت جلسه می نمایند .

ب: نقشه برداری : در اجرای ماده 2 قانون حفظ و حمایتپس از مرحله تشخیص و شناسایی ،کارشناس ممیزی اراضی و کارشناس نقشه بردار به وسیله دوربین و وسایل نقشه برداری ابتدا با توجه به حدودات ثبتی ، محدوده کل پلاک (روستا) را با عوارض موجود اعم از کوه ، تپه ، دره، جاده ، نام محلی کوه ها و ارتفاعات برداشت می نمایند و سپس محدوده اراضی کشاورزی اعم از باغات ، اراضی آیش و ساختمان های روستایی و راه ها برداشت و مشخص می شوند و پس از اتمام عملیات صحرایی ، کارشناس نقشه بردار در محل کار خود (اداره) عوارض برداشت شده را تبدیل به نقشه نموده و مساحت یابی می نماید بدینوسیله میزان ومحدوده اراضی کشاورزی و میزان مراتع و منابع ملی پلاک یا روستا مشخص می شود و میزان محدوده کل پلاک نیز مساحت یابی می شود و کارشناس ممیزی اراضی براساس سوابق ثبتی و آمار اطلاعات به دست آمده از نقشه نسبت به تنظیم برگ تشخیص اقدام می نماید .

ج: انتشار آگهی منابع ملی پس از تهیه نقشه منابع ملی و مستثنیات وتنظیم برگ تشخیص و به موجب ماده 2 قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی کشور می بایست اقدامات انجام شده و تشخیص مأمور منابع طبیعی به اطلاع ذی نفعان پلاک برسد که این امر یک نوبت در روزنامه کثیر الانتشار و یک نوبت در روزنامه های محلی منتشر می شود وهمچنین اگهی های محلی توسط مأموران نیروی انتظامی در محل سکونت مالکین الصاق و صورتجلسه می شود تا چنانچه اشخاص به نحوه اجرای مقررات اعتراضی داشته باشند می توانند با مراجعه به دبیر خانه های تعیین تکلیف اراضی اختلافی مستقر در ادارات منابع طبیعی شهرستانها اعتراض خود را کتباً اعلام نموده و رسید دریافت کنند تا به اعتراضات رسیدگی و رأی صادر شود .

د: قطعیت قانونی و رسیدگی به اعتراضات اشخاص به نحوه اجرای قانون پس از انتشار آگهی تشخیص منابع ملی و مستثنیات در روزنامه کثیر الانتشار افراد ذی نفع و مالکین تا شش ماه فرصت دارند چنانچه به اجرای مقررات و آگهی منابع ملی اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را به همراه مدارک و مستندات مثبته به دبیرخانه هیئت تعیین تکلیف اراضی اختلافی واقع در شهرستان محل سکونت خود تسلیم و رسید دریافت نمایند .

درصورت عدم اعتراض اشخاص در مهلت مقرر قانونی (6 ماه) اقدامات انجام شده و نظریه مامور تشخیص به قطعیت می رسد و اداره منابع طبیعی شهرستان می تواند پس از صدور گواهی عدم اعتراض از سوی دبیرخانه هیئت مذکور از طریق ثبت اسناد و املاک نسبت به اخذ سند منابع ملی به نام دولت جمهوری اسلامی با نمایندگی سازمان جنگلها و مراتع و آبخیزداری کشور اقدام نماید .

و اگر در مهلت تعیین شده قانونی به نظریه مأمور مجری قانون اعتراضی برسد پس از ارائه مدارک از سوی معترض و تهیه نقشه اراضی مورد اعتراضی و تکمیل پرونده موضوع اعتراض، در دبیرخانه تعیین تکلیف اراضی اختلافی شهرستان مطرح ومورد رسیدگی قرارمیگیردکه اعضاءاین هیئت عبارتنداز: 1.

مدیر جهاد کشاورزی شهرستان 2.

یک نفر کارشناس جهاد کشاورزی 3.

نماینده هیئت هفت نفره واگذاری زمین(مدیر امور اراضی شهرستان) 4.

رئیس اداره منابع طبیعی شهرستان 5.

یک نفر قاضی با معرفی رئیس دادگستری استان 6.

دو نفر از اعضاء شورای اسلامی محل وقوع ملک جلسات این هیئت با حضور حداقل 5 نفر از 7 نفر ذکر شده بالا رسمیت می یابد مدارک و مستندات ارائه شده از سوی معترض توسط او در جلسه ارائه می شود و اعضاء از معترض می خواهند که مدارک خود را ارائه نماید و یک نفر به عنوان منشی اظهارات معترض یا معترضین را ثبت می نماید و سپس اعضاء هیئت با حضور معترض از ازاضی محل اعتراض بازدید و معاینه محلی صورت می گیرد و درصورت نیاز از عکس های هوایی گرفته شده از محل در زمان تصویب قانون با طبیعت تطبیق داده می شود تا در صورتیکه اراضی مورد اعتراض در آن زمان دارای آثار کشت و زراعت بوده مشخص شود و پس از بررسی همه جانبه از سوی اعضاء هیئت هر کدام نظریه کارشناسی خود را مستقلاً یا به صورت تجمیعی به قاضی هیئت ارائه می نمایند و قاضی هیئت نیز با توجه به نظریات کارشناسی اعضاء و مشاهدات عینی خود از محل که به اتفاق اعضاء از محل بازدید نموده مبادرت به انشاء رأی می نماید که در این رأی ممکن است نظریه مأمور مجری قانون یا همان آگهی تشخیص منابع ملی و مستثنیات را تأیید نماید و یا اینکه ممکن است اعتراض معترض را وارد بداند وقسمتی از تشخیص مأمور منابع طبیعی را اصلاح نماید و رأی به اصلاح اقدامات اداره منابع طبیعی صادر گردد 5.

اخذ سند منابع ملی پس از قطعیت قانونی ورسیدگی به اعتراضات اشخاص ویااینکه نظریه مأمور مجری پس از آگهی منابع ملی به علت عدم اعتراض اشخاص در مهلت 6 ماهه قطعی شد، اداره منابع طبیعی شهرستان سوابق اجرای قانون اعم از برگ تشخیص ،آگهی تشخیص منابع ملی و مستثنیات، نقشه اراضی ملی پلاک و تصویر رأی قاضی هیأت و یا گواهی عدم اعتراض صادر شده از دبیرخانه هیأت تعیین تکلیف اراضی اختلافی را به اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ارسال نموده و در اجرای مادتین 13 و 39 آئین نامه اجرایی وقانون حفاظت و بهره برداری درخواست صدور سند اراضی ملی شده را به نام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی سازمان جنگلها و مراتع و آبخیزداری کشور می نمایند که اداره ثبت اسنادو املاک برای عملیات تفکیک منابع ملی و مستثنیات وقت معین می کند که در وقت تعیین شده نماینده و نقشه بردار اداره منابع طبیعی شهرستان و نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و اسناد املاک به محل عزیمت نموده و پس از تطبیق اقدامات انجام شده با سوابق ثبتی نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیک منابع ملی از مستثنیات اقدام و بعد از آن سند اراضی منابع ملی به نام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی سازمان جنگلها، مراتع و آبخیز داری صادر می شود .

یکی از وظایف کارشناس ممیزی اراضی ، پیگیری نمودن تفکیک اسناد اراضی ملی به منظور انتقال قطعی به ذینفعان میباشد .

لذا ضرورت دارد کارشناس ممیزی اراضی با مقررات قانونی مربوطه و با فرایند تفکیک وافراز اراضی آشنا باشد .

روش افراز ملک: چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند.

در افراز حتما باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است .

روش کار به شکل زیر است : متقاضی یا متقاضیان بایستی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند .

مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید .

تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال و متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد .

نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهارنظر صریح درخصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند .

مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت ازمالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید .

تذکر 1 : درصورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان ابلاغ گردد .

نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تاکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود .

اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آنها وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گردد ، بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک و اقامت مالکین مشاعی و شرکاء در حوزه استحفاظی نیروی انتظامی باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق مامور ابلاغ واحد اجرای ثبت یا نیروی انتظامی و در برخی موارد مامور پست به آنها ابلاغ شود .

مامور ابلاغ یا مامور ابلاغ واحد اجرای ثبت یا نیروی انتظامی اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها و حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید .

در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند .

تذکر 2 : چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت و هزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مکلف است به شرحی که در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید .

پس از حضور در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و مندرجات پرونده ثبتی تطبیق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز را با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروز را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید .

درصورتیکه محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهارنظر به شهرداری و در صورتیکه خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط (فرمانداری و بخشداری ) ارسال می گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری شهرستان یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود .

بعد از برگشت نقشه از مراجع یاد شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است صورتجلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوطه قرارداده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی و سایر شرکاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد .

در صورتجلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده بترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد موردنظر قرار داده شود .

آنگاه مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقش افراز و سایر مکاتبات انجام شده درصورتی که اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را به نحویکه انجام شده ذیل صورتجلسه مرقوم می دارد .

سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند .

اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد نیروی انتظامی تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود .

پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می توانند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود بطور مفروز را از اداره ثبت بنمایند .

مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید .

بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال می دارد .

سپس نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز موردنظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد .

متصدی دفتر بازداشتی پس از گواهی عدم بازداشت آن را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز و سایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء سند مالکیت کاداستری به حسابداری فرستاده می شود .

متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاء سند مالکیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد .

متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می دهد .

متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال می دارد .

متصدی دفتر املاک صورتجلسه افراز و پیش نویس سند مالکیت را ثبت دفتر املاک نموده و سند مالکیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید .

مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می نماید .

بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود .

سند کاداستری پس از درج هولوگرام بر روی آن از طریق پست به نشانی مالک ارسال می گردد .

تذکر 3 : چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعیین و اعلام نمایند ابلاغ هرگونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجراء و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهدبود .

--------------------------------------------------------------- آشنایی با مقررات ثبتی یکی از قوانینی که کارشناس ممیزی اراضی با کاملا" آشنا باشد ، مقررات ثبت اسناد واملاک میباشد .

بزرگترین مشکل و نقیصه اکثر کارشناسان ممیزی اراضی در سطح کشور ، بیگانه بودن با مقررات ثبتی است .

به دلیل اهمیت موضوع در اینجا اهداف ووظایف ثبت اسناد تبین میشود .

سازمان ثبت اسناد کشور 2- سازمان ثبت املاک کشور نکته مهم : هدف اصلی از ایجاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چیست؟

در خصوص املاک دو هدف 1- تثبیت مالکیت 2- تثبیت معامله در خصوص اسناد دو هدف 1- تثبیت جایگاه حقوقی شرکت ها 2- اجرای اسناد رسمی مانند : چک، مهریه و...

س : تفاوت بین معامله عادی و رسمی در چیست؟

ج 1 : اگر معامله ای در خارج از هر جایی به جز دفاتر اسناد رسمی و در حوزه کاری خودش صورت پذیرد آن معامله عادی محسوب می شود .

ج2 : صرفاً معامله ای که در دفاتر اسناد رسمی و در حوزه قانونی خویش صورت گیرد رسمی است و مابقی معاملات به هرکم و کیفی معامله عادی است.

س : مسئولیت بخش املاک در قوه قضاییه چیست؟

1- تثبیت مالکیت 2- تثبیت معامله س : حداقل اقدامی که باید بر روی ملک انجام شده باشد تا یک سر دفتر بتواند به تنظیم سند رسمی اقدام نماید چیست؟

صفحه 11 کتاب ق مواد 11 و 12 ق.ث 1- آگهی در ظرف 30 روز و سه مرتبه 2- از تاریخ اولین آگهی متصرفین باید ظرف 10 تا 60 روز به عنوان مالک یا اشخاص مذکور مواد 27 و 32 (منظور در مورد املاک دولتی– وقفی– حبس– ثلث و ...) تقاضای ثبت بدهند.

اشخاص و مالکین یا قیمین و ...

باید به وسیله اظهارنامه در خواست ثبت بدهند و اداره ثبت نیز تا 90 روز پس از اولین انتشار آگهی مذکور– صورت کلیه اشخاصی که اظهارنامه داده اند بانوع ملک و شماره ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین شده در روزنامه آگهی و تا 60 روز فقط در دو نوبت به فاصله 30 روز منتشر گردد سپس اوراق و مدارک قانونی از طرف مالکین یا قائم مقام قانونی ایشان تحویل اداره ثبت می گردد تا منجر به صدور سند ثبتی شده باشد و سر دفتر ، دفترخانه مجاز به ثبت سند برای دیگری باشد.

عملیات مقدماتی ثبت ملک --------------------- تا منجربه ------------ صدور سند مالکیت س : اهم مسئولیت ها و وظایف و رسالت مهم سازمان ثبت اسناد و املاک چیست؟

1- تثبیت مالکیت 2- تثبیت معاملات س : حداقل اقدامی که بایستی بر روی ملک انجام شود تا بتوان نسبت به آن ملک معامله رسمی انجام داد چیست؟

1- تنظیم اظهارنامه ثبتی و تأیید آن توسط رئیس اداره ثبت محل برای صدور سند مالکیت جهت هر ملک ابتدا بایستی عملیات مقدماتی به صورت کامل انجام شود و پس از ختم این عملیات ثبتی سند مالکیت صادر خواهد شد بنابراین خروجی اولین بخش از عملیات مقدماتی تنظیم اظهارنامه ثبتی است و هرگاه اظهارنامه ثبتی برای ملکی تنظیم و مورد تأیید قرار گرفت یعنی با بررسی مدارک خرید و تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی برای واحد یا اداره ثبت محل احراز گردیده باشد.

س : حداقل اقدام برای تفکیک و یا افراض(خرد کردن یا تفکیک) ملک چیست؟

انجام عملیات تحدید حدود و ختم عملیات ثبتی است.

س : فرق بین معامله رسمی و عادی چیست؟

برای املاکی که سابقه ثبت داشته باشند تنظیم سند عادی تأثیری در مسیر پرونده ایجاد نخواهد کرد یعنی مبایعه نامه عادی قابلیت استماع برای واحد ثبتی ندارد.

انواع املاک 1- املاک فاقد 2- املاک مجهول المالک 3- املاک ثبت شده (ماده 22 ق.ث)